「定期借家契約」は利用されているのでしょうか？
定期借家契約は短的に言えば、契約期間終了で更新をせず明渡しをしなければならない契約です。当事者合意のもとで再契約はできます。トラブルを起こす入居者を立退かせることに苦労した経験がある貸主ほど、法律で退室を定めたこの契約を利用したくなることは当然なのかもしれません。この法律が施行された当初は、借主側の反応は予測通り定期借家契約との表記だけで検討除外されているように思えました。中でも大手企業の社宅利用等の場合は規定に入れたようです。しかしながら、高級物件やペット可等の特殊物件は供給量が少なく、借手側も承諾をしておりました。現在においては、都条例施行等の借り手側権利保護がされることで、貸主の暴利性に安心感を持てるようになり、互いにフィフティーな状況から借主に抵抗感が少なくなってきているように感じます。 |
「賃貸住宅紛争防止条例（都条例）」の特約は有効？
かなり多くの方に浸透してきたこの条例ですが、説明中に「特約」の項目があることをご存知でしょうか？判例等によれば、賃借人に通常の原状回復義務を超えた義務を課す特約が有効となるためには、次の３つの要件が必要であるとされています。「�‘談鵑�必要性に加え暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること、��賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること、�Ｄ村攷佑�特約による義務負担の意志表示をしていること。」この内容を借主がわかった上で特約を付けることははっきり言って難しいでしょう・・実際後で特約を借主が「知らなかった」と証言をし、都条例書面では署名捺印をしていた場合、説明が理解できるようにされたかどうかが焦点になる可能性さえあいそうです。当社加入の業界団体では特約を付ける場合においては慎重にと指導されております。 |
「媒介契約」はどんな場合に締結するの？
大家さんが知っているようで知られていないのが、媒介について。宅地建物取引業法では「不動産の売買、交換の媒介（仲介）契約を締結したときは、遅滞なく所定の内容が記載された書面を作成し、記名押印し交付しなければならない・・（※簡略記載表示）」
とあり、賃貸における媒介契約義務は無いのです。結構「法律で決まっているので・・」等業者に言われ縛られて身動きが取れずに困っている方がいらっしゃるようです。もちろんそんな書面でも締結すれば民事上有効になるとは思われますが、理解していて締結するのと、そうで無いのではかなりの差があるのでは？ |
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